Prima cosa da chiarire
B&B, affittacamere, casa vacanze o guest house: non sono la stessa cosa.
A Roma — come nel resto del Lazio — ogni tipologia di struttura ricettiva extralberghiera è regolata in modo diverso, con obblighi, limiti dimensionali e iter burocratici distinti. Sbagliare la classificazione significa presentare la pratica sbagliata e rischiare sanzioni o l'obbligo di ricominciare da capo.
La tabella che segue riassume le differenze principali tra le quattro tipologie più comuni nel Comune di Roma:
| Struttura | Natura | Limite camere | Proprietario presente | Servizi obbligatori |
|---|---|---|---|---|
| B&B | Non imprenditoriale | Max 3 camere / 6 ospiti | Sì — residente nell'immobile | Colazione inclusa nel prezzo |
| Affittacamere | Imprenditoriale | Max 6 camere / 12 ospiti | Non obbligatorio | Fornitura biancheria, pulizie |
| Casa vacanze | Non imprenditoriale | Intero alloggio (no camere singole) | No — locazione intera unità | Nessuno (locazione senza servizi) |
| Guest House | Imprenditoriale | Oltre 6 camere | Non obbligatorio | Reception, colazione, servizi vari |
Attenzione alla destinazione d'uso: l'immobile deve avere destinazione d'uso residenziale o mista compatibile con l'attività ricettiva. Una verifica catastale e urbanistica preventiva è indispensabile prima di procedere con qualsiasi pratica — e può far emergere difformità che andrebbero sanate prima dell'apertura.
Quadro normativo
Leggi e regolamenti che disciplinano le strutture ricettive a Roma
Le strutture ricettive extralberghiere nel Comune di Roma sono soggette a un sistema normativo stratificato: la legge regionale definisce le categorie e i requisiti minimi, il Comune disciplina la SCIA e la tassa di soggiorno, la normativa nazionale impone gli obblighi di comunicazione alla Questura e al fisco.
- L.R. Lazio 13 agosto 2011, n. 8 (e s.m.i.) — disciplina organica di tutte le strutture ricettive extralberghiere nel Lazio: B&B, affittacamere, case vacanze, ostelli, residence
- Delibera Regione Lazio n. 551/2012 e circolari attuative — standard minimi per camere, bagni, superfici e dotazioni obbligatorie per ogni categoria
- Deliberazione Assemblea Capitolina n. 24/2016 — regolamento del Comune di Roma sulle strutture ricettive extralberghiere e sulle locazioni turistiche brevi
- Art. 109 TULPS (T.U. Leggi P.S.) — obbligo di comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura di Roma entro 24 ore dall'arrivo tramite il portale Alloggiati Web
- D.L. 50/2017 (conv. L. 96/2017) e D.L. 34/2019 — cedolare secca sulle locazioni brevi, obbligo di CIR per la pubblicazione di annunci su piattaforme online (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.)
- Deliberazione Assemblea Capitolina n. 41/2014 e aggiornamenti — tassa di soggiorno Roma Capitale: obbligo di riscossione, rendicontazione trimestrale e versamento al Comune
Requisiti per tipologia
Iter e requisiti specifici per ciascuna struttura ricettiva a Roma
Ogni tipologia ha un iter burocratico e requisiti tecnici propri. La verifica preventiva dell'immobile è sempre il primo passo.
B&B a RomaAttività non imprenditoriale · max 3 camere
Il Bed & Breakfast è la forma più diffusa e la meno onerosa dal punto di vista burocratico, ma nasconde diversi vincoli spesso sottovalutati: il proprietario deve essere residente nell'immobile, l'attività deve restare sotto la soglia che la trasforma in attività imprenditoriale, e la colazione deve essere inclusa nel prezzo.
- Residenza del titolare — il gestore deve essere residente nell'unità immobiliare in cui si svolge l'attività
- Camere massime: 3 — per un massimo di 6 ospiti contemporanei (L.R. Lazio 8/2011)
- Superficie minima per camera — 9 m² per camera singola, 14 m² per doppia, con finestra su spazio aperto
- Bagno — almeno un bagno ogni 6 ospiti; il bagno non può essere in comune con locali di servizio
- SCIA al SUAP Roma Capitale — obbligatoria prima dell'inizio dell'attività, con planimetria aggiornata e relazione tecnica
- CIR (Codice Identificativo Regionale) — rilasciato dalla Regione Lazio dopo la SCIA: obbligatorio su tutti gli annunci online
- Comunicazione ospiti alla Questura — portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo di ogni ospite
- Tassa di soggiorno Roma Capitale — riscossione obbligatoria e rendicontazione trimestrale al Comune
Affittacamere a RomaAttività imprenditoriale · max 6 camere
L'affittacamere si configura come attività imprenditoriale e richiede l'apertura di una posizione INPS/INAIL, l'iscrizione alla Camera di Commercio e una SCIA commerciale al SUAP. Offre più flessibilità rispetto al B&B (il gestore non deve essere residente) ma impone requisiti tecnici più stringenti sui locali.
- Iscrizione CCIAA e apertura P.IVA — prerequisito obbligatorio prima della SCIA al SUAP
- Camere massime: 6 — per un massimo di 12 ospiti contemporanei
- Servizi obbligatori — fornitura biancheria da letto e da bagno, pulizia periodica dei locali
- Requisiti strutturali camere — superfici minime identiche al B&B; almeno un bagno ogni 6 ospiti
- SCIA commerciale al SUAP — con planimetria quotata, relazione tecnica asseverata e documentazione sulla conformità urbanistica
- CIR Regione Lazio — obbligatorio per la pubblicazione su Airbnb, Booking e simili
- Comunicazione ospiti alla Questura — portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo
- Tassa di soggiorno Roma Capitale — riscossione obbligatoria e rendicontazione al Comune
Casa vacanze e locazione turistica breveIntero alloggio · senza servizi aggiuntivi
La locazione turistica breve (o casa vacanze) consiste nell'affittare l'intera unità immobiliare per periodi non superiori a 30 giorni consecutivi, senza prestazione di servizi accessori. Rispetto alle altre tipologie, l'iter è più snello — ma l'obbligo di CIR e le norme fiscali sono le stesse.
- CIR (Codice Identificativo Regionale) — obbligatorio per pubblicare l'annuncio su qualsiasi piattaforma; la Regione Lazio lo rilascia previa verifica della conformità dell'immobile
- Verifica catastale e urbanistica — l'immobile deve essere in regola; eventuali difformità bloccano il rilascio del CIR
- Comunicazione ospiti alla Questura — obbligatoria anche per le locazioni brevi tramite Alloggiati Web
- Tassa di soggiorno Roma Capitale — le piattaforme come Airbnb la riscuotono automaticamente; in caso di affitto diretto, l'obbligo ricade sul proprietario
- Regime fiscale — cedolare secca al 21% (26% dal 4° immobile in poi) sulle locazioni brevi; obbligo di dichiarazione anche se la piattaforma effettua la ritenuta
- Limite di notti — il Comune di Roma può imporre limiti di affitto annuale per locazioni brevi nelle zone a maggiore pressione turistica
Guest House a RomaAttività imprenditoriale · oltre 6 camere
La guest house (o locanda) è una struttura ricettiva imprenditoriale con più di 6 camere, servizi continuativi e talvolta classificazione a stelle. Richiede l'iter più completo: oltre alla SCIA commerciale al SUAP, si valuta spesso la necessità di certificato di prevenzione incendi (CPI) e il rispetto delle norme sull'accessibilità.
- SCIA commerciale al SUAP — con planimetria quotata, relazione tecnica asseverata e verifica di tutti i requisiti strutturali previsti dalla L.R. 8/2011
- Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) — obbligatorio per strutture con più di 25 posti letto (D.M. 9 aprile 1994 e D.M. 3 agosto 2015)
- Accessibilità — obbligo di dotazione minima di camere accessibili ai sensi del D.P.R. 503/1996
- Reception attiva — orari minimi di presidio, sistema di check-in/check-out documentato
- CIR Regione Lazio — obbligatorio per la pubblicazione di annunci online
- Comunicazione ospiti alla Questura — portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo
- Tassa di soggiorno Roma Capitale — riscossione obbligatoria e rendicontazione trimestrale
Verifica preventiva
Prima ancora della SCIA: la conformità dell'immobile.
Il punto più critico e spesso trascurato è che la SCIA per l'apertura di una struttura ricettiva presuppone che l'immobile sia pienamente conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. Se nella planimetria depositata in Catasto mancano bagni, pareti o stanze che esistono fisicamente, il CIR non viene rilasciato e la pratica si blocca.
I documenti necessari per avviare una struttura ricettiva extralberghiera a Roma variano per tipologia, ma il nucleo comune è questo:
L'iter completo
Come gestiamo l'apertura della tua struttura ricettiva a Roma
Dall'idea alla chiave in mano: ecco le fasi che seguiamo per portarti dall'immobile al CIR pubblicabile online.
Sopralluogo e verifica catastale / urbanistica
Controlliamo planimetrie, titoli edilizi, destinazione d'uso e superfici minime delle camere. Identifichiamo subito eventuali difformità da sanare prima di procedere. Gratuito.
Classificazione della struttura e preventivo chiaro
Definiamo insieme la tipologia corretta (B&B, affittacamere, casa vacanze o guest house) in base all'immobile e ai tuoi obiettivi. Costi, tempi e documenti necessari messi nero su bianco, senza sorprese.
Regolarizzazione preventiva (se necessaria)
Se emergono difformità catastali (planimetrie non aggiornate) o urbanistiche (lavori non dichiarati), gestiamo prima DOCFA e/o CILA. Solo dopo l'immobile è in regola si procede con la pratica ricettiva.
Solo se necessarioRedazione Relazione Tecnica Asseverata e SCIA al SUAP
Elaboriamo la documentazione tecnica e presentiamo la SCIA al SUAP di Roma Capitale con tutti gli allegati richiesti. Per le attività imprenditoriali, coordiniamo anche l'iscrizione alla CCIAA.
Ottenimento CIR — Codice Identificativo Regionale
Gestiamo la richiesta del CIR presso la Regione Lazio: il codice obbligatorio da inserire in ogni annuncio su Airbnb, Booking, Vrbo e altri portali. Senza CIR le piattaforme sono tenute a oscurare l'annuncio.
Attivazione Alloggiati Web (Questura) e tassa di soggiorno
Ti guidiamo nell'attivazione del portale Questura per la comunicazione obbligatoria degli ospiti e nella registrazione al portale Roma Capitale per la riscossione e il versamento della tassa di soggiorno.
Lo studio
Perché affidarsi a un geometra per aprire una struttura ricettiva a Roma
Aprire una struttura ricettiva a Roma significa attraversare tre sistemi burocratici in parallelo: il Comune (SUAP), la Regione (CIR) e la Questura (Alloggiati Web). Un errore in uno qualsiasi blocca tutto il resto.
Il punto critico che più spesso scopriamo a sopralluogo è la difformità tra planimetria catastale e stato di fatto: un bagno aggiunto, una parete spostata, una stanza suddivisa. La Regione Lazio non rilascia il CIR se la planimetria non corrisponde alla realtà — e le piattaforme non pubblicano annunci senza CIR.
Lo Studio Di Laurenzi verifica l'immobile prima ancora di iniziare a preparare la pratica, in modo da non arrivare a metà iter con una sorpresa da €2.000 di DOCFA. La trasparenza sui costi e sui tempi reali è parte del servizio.