Il primo ostacolo da verificare
Prima della SCIA: il locale ha la destinazione d'uso giusta?
È il punto che blocca più aperture commerciali a Roma, e che quasi nessuno verifica prima di firmare il contratto d'affitto. Un locale con destinazione d'uso residenziale non può ospitare un'attività commerciale senza una preventiva variazione urbanistica — che richiede una pratica edilizia autonoma, con tempi e costi propri.
Verificare la destinazione d'uso è la prima cosa che facciamo a sopralluogo, prima ancora di parlare di SCIA. Ecco i casi più comuni che troviamo:
Il locale ha già destinazione d'uso commerciale (C/1 catastale) o terziario. La SCIA al SUAP si può presentare subito.
Il locale è C/2 (magazzino) o A/10 (ufficio): serve una variazione di destinazione d'uso prima di procedere con la SCIA commerciale.
L'agibilità esiste ma è datata o rilasciata per uso diverso da quello richiesto: va rinnovata o integrata con una SCIA agibilità prima dell'apertura.
Il locale è A/ (residenziale) o non ha mai avuto agibilità: il cambio di destinazione richiede permesso di costruire o SCIA edilizia + agibilità.
Non firmare il contratto prima del sopralluogo tecnico. Molti affittuari scoprono il problema della destinazione d'uso solo dopo aver firmato. Noi verifichiamo catasto, titoli edilizi e agibilità gratis, prima che tu ti impegni. Se il locale non è in regola, lo sai subito — insieme al costo e ai tempi per rimediarlo.
Quadro normativo
Le norme che regolano l'apertura di attività commerciali a Roma
L'apertura di un'attività commerciale nel Comune di Roma incrocia norme nazionali, regionali e regolamenti comunali. Quelle che seguono sono le principali: non è una lista esaustiva — ogni locale ha le sue specificità — ma è il riferimento tecnico che utilizziamo per costruire ogni pratica.
- D.Lgs. 114/1998 — riforma del commercio: classificazione degli esercizi (vicinato, medie e grandi strutture di vendita), procedura di apertura, orari
- D.Lgs. 59/2010 (recepimento Direttiva Bolkestein) — liberalizzazione dei servizi; per gli esercizi di vicinato (< 250 mq a Roma) la SCIA è l'unico titolo necessario
- D.Lgs. 222/2016 — SCIA unica, SCIA condizionata e silenzio-assenso: definisce quali attività richiedono la SCIA semplice e quali la SCIA con atti vincolati di altre amministrazioni
- L.R. Lazio 10 novembre 1999, n. 36 (e s.m.i.) — disciplina del commercio nella Regione Lazio: soglie dimensionali, procedure autorizzative per medie e grandi strutture, orari
- Regolamento del Commercio di Roma Capitale — norme locali su insegne, suolo pubblico, dehors e occupazione di spazi pubblici
- Legge 287/1991 — disciplina dei pubblici esercizi di somministrazione di alimenti e bevande: definisce bar, ristoranti, pizzerie, pub; richiede SCIA al SUAP distinta da quella del commercio al dettaglio
- Reg. CE 852/2004 e D.Lgs. 193/2007 — obbligo di notifica sanitaria (registrazione come Operatore del Settore Alimentare — OSA) presso la ASL competente e adozione del piano HACCP prima dell'avvio dell'attività
- D.M. 3 agosto 2015 (prevenzione incendi) — per pubblici esercizi con oltre 300 persone presenti, o con particolari rischi, è necessario il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) del Comando Provinciale VVF di Roma
- Regolamento acustico del Comune di Roma — impatto acustico: se il locale prevede musica, si rende necessaria una valutazione previsionale di impatto acustico redatta da un tecnico competente
Requisiti per tipologia
Iter specifico per bar, ristorante, negozio e ferramenta a Roma
Le attività alimentari (bar, ristoranti) hanno un iter più articolato rispetto al commercio al dettaglio puro. Il punto in comune è sempre la verifica preliminare del locale.
Aprire un bar a RomaPubblico esercizio · somministrazione alimenti e bevande
Il bar è classificato come pubblico esercizio di somministrazione ai sensi della L. 287/1991. L'iter richiede la SCIA al SUAP più la notifica sanitaria come OSA: due pratiche distinte che devono essere coordinate, perché la seconda presuppone che i locali siano già conformi a quanto dichiarato nella prima.
- SCIA somministrazione al SUAP di Roma Capitale (L. 287/1991)
- Notifica sanitaria OSA alla ASL competente per territorio
- Piano HACCP obbligatorio prima dell'avvio dell'attività
- Iscrizione REC (Registro Esercenti il Commercio) o requisito professionale equivalente del titolare o preposto
- SCIA insegna al Municipio (se diversa dal solo numero civico)
- Destinazione d'uso commerciale o pubblico esercizio
- Agibilità per uso bar/somministrazione
- Servizi igienici separati per il pubblico (min. 1 ogni 50 coperti)
- Cappa di aspirazione e ventilazione adeguata nell'area caffetteria/preparazione
- Superfici lavabili nel laboratorio/banco bar (pareti e pavimenti)
Aprire un ristorante a RomaSomministrazione · cucina professionale · coperti
Il ristorante segue lo stesso iter del bar (SCIA al SUAP + notifica OSA + HACCP) ma con requisiti strutturali significativamente più stringenti sulla cucina e sui servizi igienici, commisurati al numero di coperti. Per esercizi con capacità superiore alle soglie previste dal D.M. 3 agosto 2015 scatta anche l'obbligo del Certificato di Prevenzione Incendi.
- SCIA somministrazione al SUAP (L. 287/1991) con relazione tecnica asseverata
- Notifica sanitaria OSA e piano HACCP — verifica locali da parte della ASL
- CPI (Prevenzione Incendi) — obbligatorio per attività con più di 300 presenze o con specifiche condizioni di rischio (D.M. 3 agosto 2015)
- Valutazione impatto acustico — se prevista musica dal vivo o amplificata
- SCIA insegna e dehors — con verifica vincoli paesaggistici/monumentali della zona
- Cucina professionale con superfici minime proporzionate ai coperti, cappa aspirante certificata
- Celle frigorifere distinte per alimenti crudi e cotti
- Servizi igienici separati per pubblico e personale, dimensionati ai coperti dichiarati
- Accesso disabili (D.P.R. 503/1996) e bagno accessibile
- Locali accessori separati: deposito alimenti, spogliatoio personale, magazzino
Aprire un negozio di abbigliamento a RomaCommercio al dettaglio · settore non alimentare
Il negozio di abbigliamento rientra nel commercio al dettaglio in sede fissa. Per gli esercizi di vicinato (fino a 250 mq di superficie di vendita nel Comune di Roma) è sufficiente la SCIA al SUAP senza ulteriori autorizzazioni regionali: è la forma più snella tra le attività commerciali. Il requisito critico resta la destinazione d'uso del locale.
- SCIA commercio al dettaglio al SUAP con indicazione della superficie di vendita e del settore merceologico
- Medie strutture (250–2.500 mq) — procedura autorizzativa con valutazione della Conferenza di Servizi presso Roma Capitale
- SCIA insegna al Municipio — obbligo di verifica vincoli architettonici e paesaggistici nella zona
- Comunicazione CCIAA per l'avvio dell'attività di impresa (solo se persona fisica o società)
- Destinazione d'uso commerciale (C/1 catastale)
- Agibilità per uso commerciale, con superfici e altezze conformi al Regolamento Edilizio
- Servizi igienici per il personale (obbligatori; per i clienti non sono obbligatori ma consigliati)
- Accessibilità — obbligo di accesso senza barriere architettoniche per i clienti
Aprire una ferramenta a RomaCommercio al dettaglio · prodotti tecnici e chimici
La ferramenta è commercio al dettaglio non alimentare: l'iter base è identico al negozio di abbigliamento. La differenza sta nel tipo di merci trattate: se lo stock include prodotti infiammabili, vernici, solventi o gas compressi oltre determinate quantità, scattano obblighi aggiuntivi legati alla sicurezza antincendio che vanno valutati caso per caso.
- SCIA commercio al dettaglio al SUAP con indicazione del settore merceologico specifico
- Notifica VVF Roma — obbligatoria se si stoccano liquidi infiammabili o gas compressi oltre le soglie D.P.R. 151/2011
- CPI (Prevenzione Incendi) — se l'attività supera i quantitativi limite di prodotti pericolosi classificati dal D.M. 3 agosto 2015
- SCIA insegna al Municipio
- Destinazione d'uso commerciale (C/1) con agibilità aggiornata
- Impianto elettrico a norma — con zona antideflagrante (EX) se si stoccano liquidi infiammabili
- Ventilazione adeguata per locali con vernici e solventi (secondo la scheda di sicurezza dei prodotti)
- Deposito separato per prodotti pericolosi, con pavimento impermeabile e segnaletica di sicurezza
Spesso dimenticata
L'insegna: una pratica a sé, con regole proprie.
A Roma l'insegna pubblicitaria non è compresa nella SCIA commerciale: è una pratica separata da presentare al Municipio competente. I requisiti variano in base alla zona urbanistica e all'eventuale presenza di vincoli paesaggistici, monumentali o di rispetto del Piano del Colore — che interessano una parte consistente del territorio capitolino.
Zone vincolate: il Codice dei Beni Culturali si applica a gran parte di Roma
Nelle zone soggette a vincolo paesaggistico o monumentale (D.Lgs. 42/2004) l'installazione di un'insegna richiede il nulla osta della Soprintendenza, oltre alla SCIA al Municipio. I tempi si allungano sensibilmente. Verifichiamo il vincolo prima ancora di progettare l'insegna.
L'iter completo
Come gestiamo l'apertura della tua attività commerciale a Roma
Ogni attività commerciale a Roma passa attraverso almeno tre snodi burocratici in parallelo. Li gestiamo in sequenza logica per evitare che un problema a monte blocchi tutto il resto.
Sopralluogo tecnico e verifica preventiva del locale
Controlliamo destinazione d'uso catastale, agibilità esistente, titoli edilizi e conformità degli impianti. Individuiamo subito eventuali pratiche di regolarizzazione necessarie prima della SCIA commerciale. Gratuito.
Eventuale adeguamento del locale (se necessario)
Se emergono difformità catastali (DOCFA), lavori non dichiarati (CILA) o destinazione d'uso da variare, gestiamo queste pratiche prima di procedere. Solo dopo l'immobile è in regola si avanza con la SCIA commerciale.
Preventivo chiaro e classificazione dell'attività
Definiamo insieme la tipologia corretta (somministrazione o commercio al dettaglio), la superficie di vendita rilevante ai fini della classificazione e tutte le pratiche necessarie. Costi e tempi messi nero su bianco.
SCIA al SUAP di Roma Capitale
Predisponiamo la documentazione tecnica (relazione asseverata, planimetria quotata, dichiarazioni impianti) e presentiamo la SCIA con invio telematico. Per le attività alimentari, coordiniamo in parallelo la notifica OSA alla ASL competente.
Insegna, dehors e suolo pubblico (se previsti)
Gestiamo la SCIA per l'insegna al Municipio competente, inclusa la verifica dei vincoli paesaggistici e il nulla osta Soprintendenza dove richiesto. Per i dehors, anche la COSAP per l'occupazione del suolo pubblico.
Eventuali pratiche accessorie: CPI, HACCP, acustica
Per ristoranti con elevata capienza: gestione del CPI con i Vigili del Fuoco di Roma. Per bar e ristoranti: supporto nella predisposizione del manuale HACCP con il tecnologo alimentare. Per locali con musica: valutazione previsionale di impatto acustico.
Lo studio
Perché affidarsi a un geometra per aprire un'attività commerciale a Roma
Un'attività commerciale aperta con una SCIA sbagliata — o con un locale la cui destinazione d'uso non era stata verificata — rischia la chiusura d'ufficio. Il Comune di Roma può intervenire d'ufficio in qualsiasi momento.
Il geometra è la figura che mette in relazione tre sistemi amministrativi che non comunicano tra loro: il SUAP, la ASL e il catasto. Sa leggere una planimetria catastale e capire se il locale che stai per affittare ha la destinazione d'uso giusta. Sa se quell'ampliamento fatto dieci anni fa è regolare o no. Sa se l'agibilità copre l'uso che vuoi farne.
Lo Studio Di Laurenzi esegue la verifica tecnica preventiva del locale gratuitamente, prima ancora che tu decida di procedere. Se c'è un problema, lo trovi da noi — non dall'ufficio SUAP dopo aver firmato il contratto d'affitto.